[주택 임대차 문제] K-SPACE News Letter #24-04-03호(2024년 제3호)

임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때의 대처 방법 10가지

2024. 4. 29.

K-SPACE News Letter #24-04-03호(2024년 제3호)

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임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때의 대처 방법 10가지

최근에 주택의 전셋값이 하락하여서 2년 전의 전셋값을 받는 것은 거의 어렵게 되었습니다. 그래서 아파트, 빌라 등의 임대차 기간이 만료되었는데도 불구하고 임대인이 후속 임차인을 구하지 못했다는 이유로 전세금(임대차보증금)을 돌려주지 않으려고 하는 경우가 있습니다. 이러한 문제에 대해서 Q&A 형식으로 대처방법을 알아보도록 하겠습니다.

1. 전세금을 돌려받지 못하는데 새 집으로 이사를 가도 될까요, 아니면 이사를 포기하고 현재 집에 계속 있어야 할까요?

1) 우선은 전세금을 돌려받지 않아도 새 집으로 이사를 가는 것이 재정적으로 가능한지 검토해보는 것이 필요합니다. 그리고 이미 새 집에 대한 계약이 체결된 상황이라면, 위약금 문제 때문에 새 집으로 이사를 가야만 하는 상황일 수도 있습니다.

2) 만약 전세금을 돌려받지 않아도 새 집으로 이사를 가는 것이 가능한 상황이라면, 새 집으로 이사를 가는 것을 준비하되 아래에서 설명드리는 사항들을 준비하실 필요가 있습니다.

2. 전세금을 돌려받지 못하더라도 새 집으로 이사를 가기로 결정했다면 법적으로 어떤 준비를 해야 할까요?

이사를 가기 전에 다음과 같은 사항을 미리 준비하는 것이 필요합니다.

1) 전세금을 돌려줄 수 없다는 임대인에게 내용증명우편을 통해서 공식적으로 통보하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 내용증명우편에는 ① 예정된 이사 날짜, ② 전세금 반환 요청, ③ 전세금 미반환시 향후의 법적 조치(구체적인 법적 조치는 아래 6항 내지 8항 설명내용 참조)를 담을 수 있습니다.

2) 만약 현재 임대차계약 관련해서 전세자금대출을 받은 것이 있다면 은행에 현재의 상황(임대인이 전세금을 돌려주지 않겠다고 하는 상황)을 설명하고 임대차기간 만료일에 전세자금대출 상환을 어떻게 처리해야 하는지 미리 문의하는 것이 필요합니다.

3) 새 집으로 이사를 가는 것과 관련해서 추가로 대출을 받기로 한 것이 있다면, 해당 은행에 DSR(총부채원리금상환비율) 등과 관련해서 기존의 전세자금대출을 갚지 못하더라도 신규로 추가 대출을 받는 것이 가능한지 미리 문의하는 것이 필요합니다.

3. 이사 당일에 전세금을 돌려받지 못하더라도 짐을 모두 빼야 될까요?

- 이사를 가면서 짐은 일부만 남겨 놓는 것은 괜찮고, 현관문 도어락 비밀번호는 임대인에게 알려주지 않아야 합니다. 짐을 일부 남겨 놓고, 현관문 도어락 비밀번호를 알려주지 않음으로써 임차인의 점유는 계속해서 유지될 수 있습니다. 임차인의 점유가 계속 되어야 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

- 그런데 많은 짐을 남겨 놓게 되면 논란이 생길 수 있습니다. 많은 짐을 남겨 놓게 되면 마치 임차인이 그 집에서 살지는 않더라도 짐 보관 용도 등으로 그 집을 계속해서 사용ㆍ수익하고 있는 것처럼 오해될 가능성이 있습니다(이 문제에 대해서는 아래 4항 설명내용 참조). 따라서, 큰 짐은 모두 옮기고 작은 짐들을 몇 개 남겨두는 것도 괜찮은 방법입니다.

4. 이사한 이후에 기존 집의 월세와 아파트 관리비를 납부해야 할까요?

- 이사를 간 이후부터는 임차인은 기존 집을 사용, 수익하고 있는 것이 아니므로 월세와 관리비를 납부할 의무가 없습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결, 서울고등법원(인천) 2021. 1. 21. 선고 2020나10853 판결, 서울남부지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단10310 판결).

- 그런데 기존 집에 남겨둔 짐이 있는 경우 남겨둔 짐의 양이 많으면 마치 기존 집을 사용, 수익하는 것으로 오해될 수 있으므로 소형 짐을 몇 개 남겨두는 정도가 괜찮을 것입니다.

5. 이사 당일에 새 집으로 전입신고를 해도 될까요?

- 전입신고는 임차인으로서 대항력과 우선변제권이 인정되기 위한 중요한 요건 중 하나이므로(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항), 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 새 집으로 전입신고를 해서는 안 됩니다.

- 그런데, 새 집에 대해서도 전세계약이 체결되어 대항력과 우선변제권 확보를 위해 새 집에 대한 전입신고가 반드시 필요한 경우가 있을 수 있습니다. 판례에 따르면 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 전입신고를 반드시 임대차계약의 당사자가 할 필요는 없고 배우자나 자녀 등 실제 거주하는 가족이 하더라도 우선변제권이 인정됩니다(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결). 따라서 부득이하게 새 집에 대한 전입신고가 필요한 경우에는 예를 들어 부부 중 한 명은 새 집으로 전입신고를 하고 부부 중 나머지 한 명은 현재의 집(전세금을 돌려받지 못한 집)의 전입신고를 유지함으로써 계속해서 현재의 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

6. 임차권등기명령은 언제 신청하는 것인가요?

- 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 된 경우, 이사를 간 바로 다음날부터 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임차인이 새 집으로 전입신고를 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지시켜 주기 위한 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

- 임차권등기명령은 법원에 신청서 및 제반서류를 제출해서 받게 되는데, 신청서 제출 시점부터 임차권등기명령이 나와서 그 집의 등기부등본에 임차권등기가 완료될 때까지 약 1~2주가 걸립니다.

- 주의할 점은 등기부등본에 임차권등기가 기재되기 전까지는 계속해서 그 집의 점유(=짐을 일부 놔두고 현관문 도어락 비밀번호를 알려주지 않는 등)와 전입신고를 유지해야 한다는 것입니다. 임차권등기가 완료되면 그 때는 남겨둔 짐을 빼고 임대인에게 현관문 도어락 비밀번호를 알려주어도 되고, 또한 모든 가족이 새 집으로 전입신고를 해도 괜찮습니다.

7. 전세금을 돌려받지 못하는데 전세금에 대해 이자는 발생되지 않나요?

- 전세금에 대한 이자는 일반적으로 민법에 따른 연 5%인데, 주택의 점유를 임대인에게 이전시켜준 다음날부터 발생됩니다(대법원 2002. 2. 26 선고 2001다77697 판결).

- 따라서 앞서 설명드렸던 ① 짐을 일부 남겨두고 현관문 도어락 비밀번호도 임대인에게 알려주지 않은 상태에서는 점유의 인도가 이루어지지 않아 이자가 발생되지 않고, ② 짐을 모두 빼고 현관문 도어락 비밀번호를 임대인에게 알려준 날에 점유의 인도가 이루어져서 그 다음날부터 전세금에 대해 연 5%의 이자가 발생됩니다.

8. 전세금 반환을 청구하는 소송을 제기할 필요는 없나요?

- 이사 후에 바로 비용을 들여서 전세금 반환 청구소송을 제기하기 보다는 먼저 임차권등기를 완료한 후 1, 2개월 정도는 기다려보는 것도 괜찮습니다{만약 그 집에 본인보다 선순위의 근저당권(은행 대출)이 설정되어 있는 등 위험성이 있는 경우에는 기다리지 않고 바로 소송을 제기하는 것도 고려해야 합니다}.

- 1, 2개월 후에도 전세금 반환이 이루어지지 않는다면 전세금을 반환받기 위해 간소한 소송 절차인 지급명령신청을 이용해 볼 수 있습니다.

- 지급명령신청을 제기하는 경우, 법원은 지급명령결정문이 임대인에게 우편으로 도착된 다음날부터 전세금에 대해 연 12%의 이자가 붙도록 결정하는 경우가 많습니다.

- 예를 들어 2024년 5월 1일에 이사를 했고, 2024년 5월 15일에 남겨둔 짐도 모두 빼면서 현관문 도어락 비밀번호를 임대인에게 알려주었으며, 2024년 6월 30일에 지급명령결정문이 임대인에게 송달되었다고 가정하면, 2024년 5월 16일부터 연 5%의 이자가 붙고, 2024년 7월 1일부터는 연 12%의 이자가 붙게 됩니다.

- 지급명령결정이 확정되면, 그 이후에는 임대인이 소유한 재산(부동산, 자동차, 은행예금 등)을 확인해보기 위한 재산명시절차, 재산조회절차 등 강제집행 절차도 진행할 수 있습니다.

9. 주택임대차보호법에 따라 갱신청구권을 행사해서 임대차기간이 2년 연장되었는데, 꼭 2년이 만료될 때까지 기다려야 하나요, 아니면 그 전에 미리 퇴거할 수 있나요?

- 갱신청구권이 행사된 경우에는 임대차기간이 만료되기 전이라도 임차인이 임의로 임대차 계약을 해지하고 퇴거할 수 있습니다. 그렇지만 임대차계약의 해지에는 3개월의 기간이 필요합니다.

- 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항, 제2항, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결에 따르면, 임대차계약이 갱신청구권 행사에 의해 갱신된 경우 임차인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 언제든지 계약의 해지통보를 할 수 있고 계약해지는 통보일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생됩니다.

- 따라서 만약 2022년 10월 1일에 갱신청구권 행사에 따른 임대차계약이 체결되었고 임대차기간의 만료일이 2024년 9월 30일이라면, 임차인은 임대차기간 도중인 2024년 5월 1일에도 임대인에게 임대차계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 그런데 계약해지의 효력은 3개월 후인 2024년 8월 1일에 발생되므로 임차인은 2024년 8월 1일이 되어야 이사를 가면서 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

10. 갱신청구권 행사 후에 임대차기간 도중에 임차인이 임대차계약을 해지한 경우에 임차인이 임대인에게 손해를 배상해주어야 하나요?

- 예를 들어 갱신된 임대차계약상 월세가 100만원인데 지금 시세에서는 후속 임차인으로부터 월세를 70만원만 받을 수 있는 경우에, 임대인 입장에서는 임대차기간의 만기일이 2024년 9월 30일인데 그 이전인 8월 1일에 임차인이 미리 퇴거하게 되므로 2개월치의 월세 차액 60만원을 손해본다고 생각할 수 있습니다.

- 그러나, 갱신청구권이 행사된 후에 임차인이 임대차기간 도중에 언제라도 임대차계약을 해지할 수 있는 것은 주택임대차보호법에 따라 인정되는 것이고, 법률에 따른 계약해지 권한을 사용하는 이상 임차인이 임대인의 손해를 배상해 줄 의무는 없습니다.